Co nám (ne) přinesl Realitní zákon?

Takzvaný realitní zákon, tedy zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování byl velmi dlouhou dobu připravován, konzultován, a nakonec v roce 2020 i přijat a zařazen do sbírky zákonů. Pokud mluvíme o dlouhé době příprav, jedná se v tomto případě opravdu o hodně dlouhou dobu, neboť přípravy tohoto zákona sahají až do roku 2011, kdy byla zahájena diskuse o něm. Proč vůbec tato debata a potřeba zákona vznikla? Důvodem byla špatná kvalita poskytovaných realitních služeb, s tím spojená neochota realitních kanceláří o nápravu, případně odlišení se kvalitou od těch horších a také velké množství soudních sporů spojených s realitními službami, či realitním obchodem. Zavedení nové zákonné normy tedy mělo za úkol pročistit realitní trh od nepoctivých makléřů, kvalitativně vylepšit poskytované služby a celkově ozdravit realitní trh. Při prezentaci tohoto zákona jak zákonodárci samotnými, tak i médii, byla vždy predikována potřeba očištění realitního trhu od nepoctivých makléřů a stanovení pevných pravidel pro realitní obchod. S tím nelze nesouhlasit, vždyť v minulosti se často výraz realitní makléř považoval pomalu za sprosté slovo, nebo za synonymum nepoctivosti. Pojďme se nyní detailně podívat, co v tomto ohledu realitní zákon vykonal bod po bodu.

Co nám tedy tato zákonné úprava konkrétně říká? Nejprve nám říká, že předmětem tohoto zákona je úprava některých práv a povinností při realitním zprostředkování a vymezuje určité pojmy, jako například, že realitní zprostředkování je činnost vedoucí k uzavření realitní smlouvy, co je vlastně realitní smlouva a co zpravidla obsahuje realitní zprostředkování. Prvním zásadnějším bodem je ustanovení §4 o úschově. Zákon vyloženě říká, že realitní úschova není žádoucí a přiklání se k použití úschovy advokátní, notářské, či bankovní. Realitní úschovu povoluje pouze v přísném a kontrolovaném režimu a pouze na písemné vyžádání klientem. Pojďme se nejprve podívat na to, proč vůbec potřebujeme jakoukoli úschovu kupní ceny, nebo její části. Vzhledem ke lhůtě provedení vkladu nemovitosti do katastru nemovitostí je úschova dokonalou ochranou obou stran obchodu, tedy jak kupujícího, tak prodávajícího klienta. Finanční prostředky, které jsou kupní cenou, nebo její částí, skládá kupující na základě kupní smlouvy do úschovy, potom je podán návrh na vklad u příslušného katastru nemovitostí a následně po provedení vkladu katastrem se kupní cena vyplácí z úschovy prodávajícímu. Díky tomu, prodávající nedostane kupní cenu dříve, než je nemovitost převedena na kupujícího a kupující naopak nedává peníze prodávajícímu bez toho, aniž by měl jistotu, že nemovitost na něj převedena je. Proces u katastru nemovitostí trvá zpravidla necelý měsíc. Úschova u advokáta, notáře, nebo bankovní úschova znamená úkon se samostatnou smlouvou (mimochodem v bance většinou i dosti zdlouhavý, ale o to víc bezpečný až neprůstřelný), což je pro makléře více nákladné a více časově náročné. Oproti tomu realitní úschova byla v minulosti řešena i společně se smlouvou kupní, byla jednodušší a nepřinášela vyšší náklady. Řekněme si objektivně, že toto ustanovení není žádným větším zásahem do práce makléře, ale naopak klientům může tento způsob připadat bezpečnější.

V dalších ustanoveních §5 a §6 se Realitní zákon věnuje bezúhonnosti realitních makléřů a realitních společností. To samozřejmě bezpečnost realitního obchodu může zvýšit, ale vzhledem k tomu, že bezúhonnost je zkoumána i při samotném žádání o živnostenské oprávnění, připadá mi to trochu zbytečné. Následující ustanovení § 7 a §8 realitním makléřům a společnostem nařizují povinné pojištění podnikatelské činnosti. Takové ustanovení bych osobně považoval za nejdůležitější z celého Realitního zákona a zcela se s ním ztotožňuji. Jediné, na co bych v tomto ohledu poukázal je nepřítomnost jakéhokoli návrhu způsobu řešení sporu o to, co makléř svou prací zavinil, či nezavinil. Jsem si téměř jist a již jsem i nějaký takový případ viděl, že klienti se chtějí po makléři tzv. „vozit“ i v případě, že se jedná o skrytou vadu nemovitosti, či o informace, které sice od makléře dostali, ale přehlíželi. Potom nastává okamžik, kdy se jedná o „tvrzení proti tvrzení“, ale obávám se, že v případě soudního projednávání by se soudy chovali stejně jako v minulosti a považovali by klienta jako slabší stranu proti podnikateli makléři, či „nedej bože“ velké korporaci.

Následující § 9-11 ukládají makléři uzavírat se zájemcem smlouvu o zprostředkování, a to výhradně v písemné formě. Exkluzivní či neexkluzivní zastoupení v tomto případě zákon neřeší. Ze zkušenosti mohu rozhodně konstatovat, že písemné uzavření smlouvy je žádoucí a nic proti němu nenamítám, což neplatí u klientů. Ti velmi často žádají, aby obchod probíhal na základě ústní dohody a nechtějí nic podepisovat. Proto tato ustanovení hodnotím jako dobrá a neubližující. Vím sice, že pro mnoho makléřů je administrativa spojená s jejich prací doslova morem a nejraději tráví čas s klienty v terénu a ne za počítačem v kanceláři, ale uznávám, že předem jasně stanovené podmínky obchodu v písemné formě zabraňují pozdějším problémům při realizaci obchodu. A když nic jiného, vidím nespornou výhodu v tom, že když klient chce dát makléři nemovitost do nabídky a nechce se mu sepisovat zprostředkovatelskou smlouvu s makléřem, může makléř konstatovat: „Ale já podle zákona musím smlouvu uzavírat písemně.“ Považujme tedy tato ustanovení za neutrální, či mírně výhodná.

§12 – 16 jsou souhrnně nazvány jako „Informační povinnost“. Tato ustanovení jsou víceméně neutrální, ale také nicneříkající. Pozastavil bych se pouze u prvního odstavce § 12:

„(1) Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.“

Jediná otázka, která mne v souvislosti s tímto ustanovením napadá, jak a kým bude prokazováno, že realitní zprostředkovatel na základě své odborné způsobilosti „měl vědět“ o některých konkrétních závadách, například také že nešlo o skryté vady apod. Opět to ve mně vyvolává pocit dojmu, že makléř bude zodpovědný za vše.

Následující ustanovení § 17 pojednává o výhradní neboli exkluzivní smlouvě o zprostředkování. Novinkou zde je omezení platnosti takové smlouvy pouze na 6 měsíců, ale je zde umožněno smlouvu prodlužovat. Tedy nic světoborného, ani výrazně omezujícího. § 18 oproti tomu poukazuje pouze na smlouvy nevýhradní, které lze uzavírat na dobu neurčitou a stanovuje u nich výpovědní lhůtu maximálně 1 měsíc. Není zde řešeno, že realitní makléř, který po měsíci trvání smlouvy obdrží výpověď již má vynaložené náklady, a tedy je jasné, že v takovém případě pracuje zadarmo. Zde nezbývá, než u nevýhradních smluv řešit náklady buď jiným způsobem (náklady například na staging, focení apod.) nebo raději nevýhradní smlouvy vůbec nepoužívat.

Velký otazník bych uvedl u čl. 4 následujícího § 18, který pojednává o provizi. Opět se zde jedná o těžko prokazatelná jednání a dokazování skutečnosti, že toto jednání nastalo:

„(4) Byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.“ (zákon č. 39/2020 Sb., 2020)

Pokud bude chtít klient, který prodává nemovitost, uzavřít smlouvu se zájemcem a bude provádět obstrukce a počká si na ukončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy a nadále bude tvrdit, že makléř neposkytl odpovídající součinnost, bude pravděpodobně stranou, která spor vyhraje, neboť on je tím malým spotřebitelem. A že takových případů se již stalo mnoho, to může potvrdit snad každý makléř.

§20–22 pojednávají o kontrole, přestupcích a jejich projednávání a také o výši trestů za přestupky. Poté následuje část druhá, ve které je stanoveno, že realitní činnost se stává činností vázanou a stanovuje podmínky, za kterých lze v této činnosti podnikat. Podmínky jsou kombinací vzdělání a praxe, nebo požadavkem na složení zkoušky odborné způsobilosti.

Pokud si po detailním prostudování Realitní zákona stále myslí, že jeho obsah napomáhá profesionalizaci realitního trhu, a že je pro trh velkým přínosem, pak patrně četl jinou verzi, než je ta, kterou jsem se právě snažil detailně zanalyzovat. Pokud shrnu pozitiva tohoto zákona, nebudu na tom ztrácet nějak moc času. Pozitivem je pojištění makléřů, částečně i požadavek na odbornou způsobilost (vzhledem k nedostatečnosti prokazování opravdu jenom částečně) a možná nutnost uzavírat zprostředkovatelské smlouvy písemně. Oproti tomu negativa u mě výrazně převyšují. Zvýšená administrativa, neurčitá ustanovení o pochybeních, která mohou ve většině případů poškodit právě jen makléře a stále platící mizivá ochrana makléře před vychytralostí klientů, zejména těch, kteří chtějí ušetřit na provizi.

Toliko závěr z mého posouzení Realitního zákona. Neodpustím si však ještě jeden výrazný problém. Podívejme se znovu na samotnou podstatu věci. Realitním zákonem chceme upravit, narovnat a vylepšit realitní trh, osvobodit jej od podvodů, lží či polopravd, zatajování informací, chceme, aby informovanost o prodávané nemovitosti byla kompletní, pravdivá a všeříkající, chceme mít prostě realitní obchodu čisté a průhledné jako sklo. A navzdory všem těmto skutečnostem necháme polovinu realitních obchodů realizovat neodborníky, majitele těch nemovitostí, kterým je líto dát provizi makléři za jeho odborný servis, nebo těm kteří si myslí, že všechno zvládnou sami. Oni sice vyvíjejí činnost vedoucí k uzavření realitní smlouvy, ale přesto nejsou podnikatelé ve vázaném režimu živnosti. Necháme s nemovitostmi obchodovat kohokoli, kdo je vlastníkem, přesto, že neumí stanovit reálnou cenu nemovitosti, určitě zájemci nesdělí všechny nedostatky nemovitosti, ale naopak bude vytrvale prosazovat její přednosti, protože jeho jedinou starostí je dostat co nejvyšší cenu, ne však co nejvyšší cenu odpovídající trhu. Jenže naši zákonodárci asi nechtěli řešit realitní trh jako takový, ale pouze realitní zprostředkovatele. Otázkou zůstává, zda by správnou cestou nebylo právě řešení realitního trhu jako celku a s tím by se rovnou automaticky vyřešilo i realitní zprostředkování. Po tomto komentáři už mám pouze jednu otázku. Je nám Realitní zákon k něčemu, nebo v podstatě nic moc nevyřešil?

Autor: Michal Škola, student LIGS University
Schváleno: Jan Píbil, lektor LIGS University